SCPI via l’assurance-vie : bonne ou mauvaise idée ?
💡
- Des SCPI sont des sociétés civiles de placement dans l’immobilier. Elles sont commercialisées sous forme de parts aux investisseurs qui détiennent alors une partie du portefeuille immobilier.
- Souscrire des SCPI permet de diversifier son portefeuille en investissant sur l’immobilier, sans concentrer son argent (et son risque) sur un seul bien physique.
- Les parts de SCPI sont généralement vendues en direct, mais elles peuvent également être souscrites via une assurance-vie.
- Acheter des SCPI dans une assurance-vie permet de bénéficier des conditions fiscales et successorales intéressantes.
- Les alternatives aux SCPI pour se positionner sur l’immobilier au sein de l’assurance-vie sont les OPCI, les SCI, les SC et les ETF immobiliers.
Une SCPI, qu’est-ce que c’est ? Définition
Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier. Elles ont pour mission d’investir dans des biens immobiliers et de les gérer. Ce portefeuille immobilier est ensuite divisé en parts de fonds qu’il est possible de souscrire.
Les SCPI sont donc un excellent moyen d’investir dans l’immobilier sans concentrer tout son argent (et donc son risque) sur un seul bien. On appelle souvent les SCPI la pierre-papier. Sur une assurance-vie, les SCPI sont proposées sur les contrats multisupports au sein des unités de compte.
Les SCPI sont une option supplémentaire pour diversifier les actifs de ton portefeuille. L’immobilier est complémentaire des investissements sur les marchés actions et sur les placements sécurisés.
Pourquoi acheter des SCPI via une assurance-vie ?
Tu connais certainement les SCPI et les avantages liés à la pierre-papier par rapport à un investissement dans un bien immobilier classique. Cependant, tu ne sais peut-être pas qu’investir sur des SCPI via une assurance-vie présente des avantages spécifiques. Quels sont-ils ?
La fiscalité avantageuse de l’assurance-vie
C’est le premier avantage d’acheter des SCPI sur l’assurance-vie. Que ce soit pour les gains réalisés ou la succession, c’est l’avantage numéro 1 de l’assurance-vie. On y revient plus en détail juste après.
Les frais
Normalement, les frais sur les SCPI sont assez élevés (de l’ordre de 8 à 12%). C’est d’ailleurs souvent un frein à leur achat. Cependant, quand on les achète via une assurance-vie, les frais d’achat sont souvent moins élevés (autour de 5%). C’est donc un avantage non négligeable sur la rentabilité finale. Toutefois, n’oublie pas d’ajouter les frais de gestion du contrat pour réellement comparer le coût de revient global de ton investissement.
La liquidité
Les SCPI n’ont pas toujours une grande liquidité. C’est d’ailleurs un de leurs inconvénients majeurs souvent évoqué. Le fait de passer par l’assurance-vie assure un certain niveau d’encours, et donc de la liquidité sur la SCPI. Ainsi, si tu as besoin de vendre tes parts, tu as l’assurance de pouvoir le faire dans de bonnes conditions sans délai.
Le ticket d’entrée
Celui-ci est souvent plus accessible quand tu achètes des SCPI sur l’assurance-vie. Le montant des parts de SCPI en direct est en effet généralement assez élevé (de l’ordre de 3.000 à 5.000€, voire plus). Sur l’assurance-vie, les gestionnaires abaissent cette contrainte pour rendre le placement plus accessible. Il n’est pas rare de pouvoir acheter des SCPI dès 500€ d’investissement.
La facilité d’achat
Acheter des SCPI sur une assurance-vie est très simple. Il suffit de choisir la ligne correspondante (au même titre que n’importe quelle unité de compte) et d’indiquer le montant à investir. Pour les intervenants en ligne, cette opération se fait très simplement depuis l’appli mobile ou l’espace internet sécurisé. Sur un compte-titres, il est parfois plus compliqué d’acheter des SCPI.
Si souscrire des SCPI sur une assurance-vie présente de nombreux avantages, cela comporte aussi quelques limites. La principale réside dans le choix des supports proposés. En effet, force est de constater que les SCPI proposées dans les contrats ne permettent pas toujours une diversification satisfaisante en termes de types d’actifs ou de zone géographique. De nombreuses SCPI se concentrent sur la région parisienne ou la France, d’autres sont spécialisées sur l’immobilier de bureau.
Difficile dans ces conditions de suivre une stratégie de diversification. Un complément à ces investissements dans l’immobilier peut être trouvé dans les ETF immobiliers. Ceux-ci répliquent généralement des indices plus larges comme le FTSE EPRA NAREIT de niveau européen ou mondial. Cet indice a pour objectif de suivre les actions foncières ainsi que les fonds de placement immobiliers. C’est un bon complément aux investissements localisés et spécialisés des SCPI.
🚀
Quelle est la fiscalité des SCPI dans l’assurance-vie ?
Acheter des SCPI dans une assurance-vie permet de bénéficier d’une fiscalité intéressante. De plus, cela simplifie les choses puisque tu n’as pas à t’inquiéter de faire une déclaration de revenus fonciers.
Pour t’aider à y voir plus clair, nous avons résumé dans le tableau ci-dessous la fiscalité des SCPI si tu souscris au sein d’une assurance-vie ou en dehors.
| Fiscalité des SCPI | Assurance-vie | Hors assurance-vie |
| Impôt sur le revenu | Versements inférieurs à 150.000€ = 7,2%(12,8% au-delà) + Abattement annuel sur les gains de 4.600€ pour les retraits après 8 ans | Imposé au titre des revenus fonciers à la TMI (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) selon la situation |
| Prélèvements sociaux | 17,2% | 17,2% |
| Total imposition | 17,2% pour les gains qui entrent dans l’abattement puis 24,4% (pour les versements inférieurs à 150.000€) puis 30% (pour les versements au-delà) | TMI à 0% : 17,2%TMI à 11% : 28,2%TMI à 30% : 47,2%TMI à 41% : 58,2%TMI à 45% : 62,2% |
On voit très clairement ici que, à part pour les contribuables qui sont à une tranche marginale de 0%, l’assurance-vie présente une fiscalité beaucoup plus intéressante. Plus la TMI augmente, et plus l’écart se creuse.
Au-delà de l’imposition des gains réalisés, investir au sein de l’assurance-vie permet de protéger ses proches grâce aux conditions successorales intéressantes. En effet, l’assurance-vie permet de transmettre jusqu'à 152.500€ par bénéficiaire sans droits de succession (si les versements ont été réalisés avant 70 ans).
Attention : les SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI. Les acheter dans le cadre de l’assurance-vie ne permet malheureusement pas d’y échapper.
L’assurance-vie pour investir en SCPI : quels critères pour faire un choix ?
Avant de te lancer dans l’achat de SCPI sur ton assurance-vie, il faut être sûr de faire le bon choix. Quels sont les critères à prendre en compte pour réaliser ta sélection ?
-
Nombre de supports disponibles : c’est le premier point à regarder. S’il n’y a pas, ou très peu de SCPI, il va être difficile de faire une sélection.
-
Variété et qualité des SCPI : certes, le nombre de SCPI proposé dans le contrat est important, cependant, ce n’est pas le seul critère. La variété et la qualité des SCPI sont aussi cruciales. Par exemple, proposer 10 SCPI sur un même univers d’investissement et une même zone géographique n’est d’aucun intérêt en termes de diversification. Une offre réduite mais judicieusement sélectionnée en termes d’actifs (immeubles de bureaux, commerces, entrepôts, biens locatifs) et de zones géographiques (monde, Europe, hors zone Europe, etc.) est beaucoup plus efficace pour ton portefeuille.
-
Frais : les frais de souscription des SCPI au sein d’une assurance-vie sont généralement inférieurs à une souscription en direct. Cependant, ils ne doivent pas être compensés par les frais de gestion du contrat. Attention donc de bien prendre en compte toute la grille tarifaire pour comparer les contrats entre eux.
-
La diversité des supports proposés en dehors des SCPI. Tu cherches avant tout un contrat performant offrant de grandes possibilités de diversification et d’évolution. Les SCPI ne sont qu’une partie de ton assurance-vie et de ta stratégie. Le contrat est à envisager dans sa globalité. L’ensemble de l’offre proposée est donc à prendre en compte avant de souscrire.
Les meilleures assurances-vie pour acheter des SCPI
Tu te demandes certainement quels sont les meilleurs contrats pour souscrire des SCPI. Nous avons sélectionné pour toi, parmi notre choix des meilleures assurances-vie du marché, celles qui sont le plus intéressantes pour investir en SCPI.
 Linxea Spirit 2 | Linxea Avenir 2 |  Sicavonline Kompoz |  Placement-direct.fr |  Fortuneo Vie | |
|---|---|---|---|---|---|
| Assureur |  |  |  |  | |
| Montant minimum d’investissement | 500€ | 100€ | 500€ | 100€ | 100€ |
| Nombre de SCPI | 22 | 14 | 11 | 12 | 4 |
| Nombre d’OPCI | 9 | 5 | 7 | 2 | 4 |
| Nombre de SCI | 4 | 5 | 5 | 2 | 2 |
| Nombre total d’UC dédiées à l’immobilier (SCPI, SCI, OPCI) | 35 | 24 | 23 | 16 | 10 |
Les assureurs limitent parfois la part qu’il est possible d’investir en SCPI sur une assurance-vie (par exemple à 50%). L’option immobilier est une offre supplémentaire proposée par le gestionnaire pour rendre son contrat plus attractif. Cependant, il souhaite que le souscripteur investisse sur des supports plus rémunérateurs pour lui (fonds euros ou fonds à gestion classique).
Si tu as une pure stratégie d’investissement sur les SCPI, mieux vaut te tourner vers un autre type de support, comme un compte-titres ordinaire. Les SCPI sur une assurance-vie restent une option de diversification du portefeuille complémentaire à d’autres investissements.
Les alternatives aux SCPI pour investir dans l’immobilier sur une assurance-vie
D’autres options s’offrent à toi si tu souhaites te positionner sur l’immobilier au sein de ton assurance-vie.
-
SCI (Sociétés civiles immobilières) : quelques supports de ce type sont généralement proposés dans les assurances-vie. Leur structure leur permet d’investir sur des biens immobiliers physiques, mais pas seulement. Les SCI peuvent également souscrire des parts de SCPI ou des actions de foncières. C’est un placement plus large que les SCPI.
-
OPCI (Organismes de placements collectifs dans l’immobilier). Un peu plus complexes dans leur fonctionnement que les SCPI, ces fonds ne sont pas investis à 100% en immobilier (un minimum de 60% est exigé). Le complément peut être investi sur différents placements financiers (actions, obligations, liquidités, etc.).
-
SC (sociétés Civiles) : ce sont les nouvelles entrantes de l’investissement immobilier en assurance-vie. Leur fonctionnement est proche de celui des SCI, avec une structure encore plus souple et allégée en frais. L’objectif des SC est d’investir sur des fonds immobiliers en architecture ouverte. Cela signifie que les gérants sont libres d’investir sur les supports qu’ils considèrent les meilleurs pour servir leur stratégie.
-
ETF : les ETF sont des fonds qui répliquent l’indice d’un marché. Cependant, ils ne sont pas limités aux indices géographiques. Ils peuvent tout à fait répliquer un indice sectoriel, et l’immobilier en fait partie. C’est donc une excellente alternative aux SCPI pour investir dans l’immobilier sur l’assurance-vie. Seule condition : que l’assureur propose des ETF orientés immobilier dans son offre. Par exemple, dans l’assurance-vie Kompoz chez Sicavonline, tu peux investir sur un ETF qui réplique l’indice FTSE EPRA/NAREIT. Celui-ci permet de se positionner sur les actions immobilières et les fonds immobiliers cotés, à l’échelle internationale. Un autre ETF est proposé sur les mêmes actifs, mais cette fois centré sur la zone euro.